Mietmangel Lärm

[Duckie]

Hallo,

Meine Freundin und ich sind vor 2 Wochen in eine neue 2 Zi-Wohnung gezogen und haben leider schon ein Problem festgestellt: im Schlafzimmer sind sehr störende Geräusche zu hören, die wohl von einem Rohr direkt darüber kommen.

Am ersten Tag dachten wir uns noch nicht viel dabei, aber wie sich herausgestellt hat, handelt es sich um ein ständiges Problem. Das Geräusch tritt sozusagen in Intervallen auf (mehrmals mit Abstand jeweils von ein paar Sekunden bis zu Minuten), und das jeden Tag und zu unterschiedlichen Tages-/Nachtzeiten. Seit wir hier wohnen, ist nicht eine Nacht vergangen in der wir nicht wenigstens einmal davon aufgeweckt wurden. Es ist in diesen Zimmer am lautesten, kann aber auch von dem anderen Zimmer aus gehört werden, es nervt also auch tagsüber...

Wir möchten dem Vermieter bescheid geben, sollten wir dies schriftlich tun? Allerdings fürchten wir, dass dieser den Lärm auch nicht beheben können wird, so dass wir gezwungen wären, nach so kurzer Zeit schon wieder umzuziehen. Wie können wir in diesen Fall vorgehen? Wir müssten es ja noch solange hier aushalten, bis wir etwas neues finden (gilt die 3 Monate Kündigungsfrist in diesen Fall?) und hätten dann wieder den Aufwand und die Umzugskosten. Können wir bis dann (und rückwirkend für diesen Monat) die Miete mindern? Um wieviel?

Für einen Rat von Ihnen hierzu wären wir sehr dankbar.

Vielen Dank, liebe Grüsse und sorry für den Roman.

[Experte]

Hallo,

richtig ist es, zunächst den Vermieter schriftlich zu informieren, dass es in Ihrem Schlafzimmer regelmäßig/täglich zu störenden Geräuschen kommt, die offensichtlich von einem Rohr über Ihrem Schlafzimmer herrühren.
Geräuschbeeinträchtigungen im Schlafzimmer, die die Nachtruhe beeinträchtigen, sind Wohnungsmängel, um die sich der Vermieter kümmern muss, die er zu beseitigen und abzustellen hat.
Möglicherweise handelt es sich bei den störenden Geräuschen um Klopf- oder Knackgeräusche der Heizung. In diesem Fall ist auch eine Mietminderung von dem Zeitpunkt an möglich, zu dem der Vermieter informiert wurde. Je nach Grad der Beeinträchtigung (Häufigkeit, Lautstärke und Uhrzeit) ist eine Mietminderung von 5 bis 15 Prozent möglich. Voraussetzung dafür ist, der Mangel tritt den ganzen Monat über auf.

Reagiert der Vermieter nicht, können Sie nach einer Fristsetzung möglicherweise auch fristlos kündigen. Dann wäre der Vermieter zusätzlich schadensersatzpflichtig und müsste zum Beispiel die Umzugskosten zahlen.
Das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, haben Sie immer, so lange Sie keinen befristeten Mietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht oder –ausschluss vereinbart haben.
Insbesondere, wenn Sie sich entscheiden, fristlos zu kündigen, sollten Sie vorher Rücksprache mit einem unserer örtlichen Mietervereine nehmen (Deutscher Mieterbund e.V.: Home). Hier geht es um viel Geld, und Fehler – auch formale Fehler – sind leicht möglich.

Alternativ zu dem hier beschriebenen Weg könnten Sie auch versuchen, mit Ihren Nachbarn in der darüber liegenden Wohnung zu sprechen. Die müssten sich durch dir „Rohrgeräusche“ ja ebenfalls gestört fühlen. Falls Ursache hierfür die Heizungsanlage oder die Heizkörper sind, könnte vielleicht ein Entlüften helfen.

Ulrich Ropertz (Deutscher Mieterbund)

[Duckie]

Hallo Herr Ropertz,

herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich muss allerdings doch nochmal nachfragen, hoffe, das ist in Ordnung:
Es scheint sich um eine Wasserleitung zu handeln, wir vermuten, dass der Lärm mit der Warmwassernutzung zusammenhängt - die Heizung ist es definitiv nicht (leider, deshalb auch meine Befürchtung, dass sich das nicht so leicht beheben lässt). Das Badezimmer der über uns liegenden Wohnung befindet sich über unserem Schlafzimmer und soviel ich weiss, haben alle darüberliegenden Wohnungen dieselbe Struktur (also immer Bad über Bad, nur unsere weicht ab, da Souterrain) - deshalb sind die Nachbarn wohl nicht betroffen.

1) Da wir nicht wissen, ob eine Behebung möglich ist und wie lange diese dauern würde: Können wir trotzdem eine beliebige Frist setzen oder wie lange sollte diese sein? Bezieht die Frist sich auf die Reaktion des Mieters (Beginn der Behebung) oder den Zeitpunkt, bis wann das Problem behoben ist?

2) Sie hatten ja 5 bis 15% als Möglichkeit zur Mietminderung angegeben, habe ich richtig verstanden, dass dies auf Heizungsgeräusche bezogen ist? Oder trifft dies in unserem Fall auch zu? Die Geräusche sind, wie gesagt, sehr störend und treten täglich tags und nachts auf...

3) Und eine letzte Frage: Müssen wir den Vermieter auch über die beabsichtigte Mietminderung vorher informieren oder nur über den Mangel selbst?

Noch einmal vielen Dank und viele Grüsse!

[Experte]

Hallo,

möglicherweise stellt sich der Sachverhalt jetzt etwas anders dar. Sie können vom Vermieter die Beseitigung der Geräuschquelle fordern und die Miete mindern, wenn es sich hier um einen Wohnungsmangel handelt. In diesem Fall können Sie die Miete kürzen, sobald der Vermieter informiert ist, dass der Mangel existiert. Die Mietminderung selbst muss nicht angekündigt werden.

Allerdings kann es zweifelhaft sein, ob überhaupt ein Wohnungsmangel vorliegt. Das gilt insbesondere dann, wenn die Geräusche auf die normale Badnutzung der Nachbarn zurückzuführen sind. Die dürfen auch nach 22.00 Uhr das Bad und die Toilette nutzen und baden oder duschen, etwa 30 Minuten lang.

Ein Mangel liegt nur vor, wenn die Schallisolierung bzw. Dämmung zwischen dem Bad und Ihrer Wohnung unzureichend sind. Dabei kann es darauf ankommen, ob technische Vorgaben und Regeln eingehalten wurden. Maßgeblich ist die DIN, die bei der Errichtung des Hauses oder beim Umbau des Hauses galt. Informationen hierzu kann der Vermieter geben.

Bevor nicht feststeht, dass ein Baumangel vorliegt, sollten Sie die Miete nicht kürzen. Weigert sich der Vermieter, Ihnen die Informationen zu geben, müssten Sie Ihren örtlichen Mieterverein einschalten.

Ulrich Ropertz (Deutscher Mieterbund)

[prinzaddi]

Hallo,

richtig ist es, zunächst den Vermieter schriftlich zu informieren, dass es in Ihrem Schlafzimmer regelmäßig/täglich zu störenden Geräuschen kommt, die offensichtlich von einem Rohr über Ihrem Schlafzimmer herrühren.
Geräuschbeeinträchtigungen im Schlafzimmer, die die Nachtruhe beeinträchtigen, sind Wohnungsmängel, um die sich der Vermieter kümmern muss, die er zu beseitigen und abzustellen hat.
Möglicherweise handelt es sich bei den störenden Geräuschen um Klopf- oder Knackgeräusche der Heizung. In diesem Fall ist auch eine Mietminderung von dem Zeitpunkt an möglich, zu dem der Vermieter informiert wurde. Je nach Grad der Beeinträchtigung (Häufigkeit, Lautstärke und Uhrzeit) ist eine Mietminderung von 5 bis 15 Prozent möglich. Voraussetzung dafür ist, der Mangel tritt den ganzen Monat über auf.

Reagiert der Vermieter nicht, können Sie nach einer Fristsetzung möglicherweise auch fristlos kündigen. Dann wäre der Vermieter zusätzlich schadensersatzpflichtig und müsste zum Beispiel die Umzugskosten zahlen.
Das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, haben Sie immer, so lange Sie keinen befristeten Mietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht oder –ausschluss vereinbart haben.
Insbesondere, wenn Sie sich entscheiden, fristlos zu kündigen, sollten Sie vorher Rücksprache mit einem unserer örtlichen Mietervereine nehmen (Deutscher Mieterbund e.V.: Home). Hier geht es um viel Geld, und Fehler – auch formale Fehler – sind leicht möglich.

Alternativ zu dem hier beschriebenen Weg könnten Sie auch versuchen, mit Ihren Nachbarn in der darüber liegenden Wohnung zu sprechen. Die müssten sich durch dir „Rohrgeräusche“ ja ebenfalls gestört fühlen. Falls Ursache hierfür die Heizungsanlage oder die Heizkörper sind, könnte vielleicht ein Entlüften helfen.

Ulrich Ropertz (Deutscher Mieterbund)

ich bin seit über 2 jahren bei der DMB mitglied und bei meiner Lärmstörungen konnte man mir nicht helfen obwohl die vermieterin teilweise die briefe vom anwalt ignoriert hat. jetzt ziehe ich leider aus und muß die alte wohnung noch renowieren laminat rausreißen und den umzug selbst bezahlen.