Ungerechtfertigte Mieterhöhung?

[Madpomme]

Sehr geehrte Experten,


Meine WG und ich haben nun pünktlich zum Weihnachtsfeste ein Schreiben mit einer Mieterhöhung erhalten. Es handelt sich um:

-eine 4er WG im Dachgeschoss in einer Stadt in Ostdeutschland
-es gibt keinen Hauptmieter, alle 4 Personen sind gleichberechtigt
-das Schreiben kam per Post, mit einer Vollmacht des Vermieters die zwischengeschaltete Immobilienverwaltung dazu zu berechtigen „sämtliche Handlungen vorzunehmen, die mit der ordnungsgemäßen Verwaltung zusammenhängen“
-Die Bedenkzeit ist eingehalten, ein Sonderkündigungsrecht unterbreitet

Wir fragen uns, ob die Mieterhöhung von 20% auf die Grundmiete(ohne Betriebskostenvorschuss) gerechtfertigt ist oder nicht.
Generell habe ich keine förmlichen Beanstandungen im Anschreiben gefunden. Unsere Kritikpunkte sind allerdings, insbesondere zur geringfügigen Begründung:

- Es wurde kein Mietspiegel beigefügt, es wurde lediglich auf den Mietspiegel 2012 verwiesen. Der Mietspiegel ist uns nicht freizugänglich, er ist kostenpflichtig.
-Es wurde keine Vergleichswohnungen angeben. Ich hab im Paragraphen gelesen, dass der Vermieter das muss. Es steht nur im Schreiben dazu: „die verlangte Miete übersteigt nicht die üblichen Entgelte für vergleichbaren, nicht preisgebundenen Wohnraum“.
-ein Gutachten fehlt
-die Wohnung ist vor 1919 bezugsfertig geworden, bei der Ausstattung ist eine Angabe fehlerhaft: wir haben keinen gefließten Küchenboden, dieser ist mit PVC-Belag bedeckt
-der größte Beanstandungsgrund: Person A und B leben schon längere Zeit in der WG. Person C ist vor einem guten Jahr eingezogen und Person D allerdings erst im Sommer 2012. Den neuen Mietvertrag mit allen 4 Personen haben wir erst am 1.7.2012! unterschrieben. Heißt das nun, dass die 3Jahressperrfrist nicht eingehalten wird?
Ich meine, wenn eine Familie zusammen genau zum gleichen Termin eingezogen WÄRE, dann WÄRE die Sperrfrist auch noch lange nicht eingehalten, sondern die Miete erst ab 1.7.2015 zur Erhöhung „freigegeben“. Ich denke nicht, dass in diesem Beispielfall der Vermieter sofort eine Mieterhöhung verlangt hätte. Ist das nicht auch auf unseren Fall übertragbar? Sind zumindest Person C und D von der Mieterhöhung ausgeschlossen?

Sind da besondere WG-Regelungen/-Gesetze anzuwenden?

Eine 20%ige Erhöhung ist in unseren Augen ungerechtfertigt und würde hart auf unser finanzielles Budget schlagen. Um hilfreiche Antworten bitten wir. Wir hoffen Ihr bringt unseren Hoffnungsschimmer zum Glühen ; )

[Experte]

Liebe WG,
ich gehe davon aus, dass alle vier WG-Mitglieder gleichberechtigte Mieter sind, alle den Mietvertrag unterschrieben haben.
Haben Sie tatsächlich erst am 1.7.2012 gemeinsam einen neuen Mietvertrag unterschrieben, gibt es eine so genannte Jahressperrfrist (nicht:
Dreijahressperrfrist). Das bedeutet, der Vermieter dürfte frühestens nach einem Jahr, also im Juli 2013 eine Mieterhöhung schicken, die dann eine
Überlegungs- bzw. Zustimmungsfrist bis Ende September 2013 auslösen würde, so dass Sie frühestens ab Oktober 2013 eine höhere Miete zahlen müssten.
Anders, wenn am 1.7.2012 nur das vierte WG-Mitglied in einen bestehenden Mietvertrag aufgenommen wurde, der Vertrag 2012 insoweit nur geändert worden ist. Dann ist die Jahressperrfrist nur dann nicht eingehalten, wenn zwischen der letzten und der aktuellen Mieterhöhung weniger als ein Jahr liegt.
Nach dem Gesetz muss der Vermieter seine Mieterhöhung begründen. Er hat hierzu drei Begründungsmittel zur Auswahl. Er kann ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben oder drei Vergleichswohnungen benennen, in denen heute schon so viel Miete gezahlt wird, wie er jetzt von Ihnen fordert. Das dritte Begründungsmittel ist der so genannte Mietspiegel. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist der Fall, wenn der Mietspiegel im Amtsblatt der Kommune veröffentlicht ist, wenn er im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann oder wenn er für einen geringen Betrag, z.B. 3 Euro, gekauft werden kann. Entscheidend ist somit, ob der Vermieter die Mietwohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet hat und ob die Miete tatsächlich ortsüblich ist oder das Mieterhöhungsverlangen darüber hinaus geht. Ortsüblich ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Wohnort für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird und wie sie im Mietspiegel abgebildet wird.
Eine so genannte Kappungsgrenze sieht vor, dass innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren die Miete maximal um 20 Prozent steigen darf. Hierdurch darf die Miete aber nie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Das hießt, nur wenn die bisherige Miete mindestens 20 Prozent unterhalb der Durchschnittsmiete an Ihrem Wohnort liegt, kann eine 20-prozentige Mieterhöhung gerechtfertigt sein.
Ich empfehle Ihnen, den örtlichen Mietspiegel zu kaufen, zum Beispiel beim Mieterverein und diese Fragen zu prüfen.
Viele Grüße
Ulrich Ropertz
Deutscher Mieterbund (DMB)