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Die Revitalisierung innerstädtischer Brachflächen am Fluss meist in ehemaligen Hafenarealen hat in Deutschland seit Jahren Hochkonjunktur. Auf der Münchner EXPO REAL 2007 wurden mehr als 25 deutsche große Projektentwicklungen, meist mit dem Leitmotiv 'Wohnen und Arbeiten am Wasser', beworben 'der seit Jahren anhaltende Megatrend spätestens seit der erfolgreichen Revitalisierung der Londoner Docklands'.

Anfang der 60-er Jahre führte die Containerrevolution zu einer radikalen Umstellung der gesamten Güter-Logistik-Kette. Ehemals klassische Hafenfunktionen wie Lagerhaltung sowie die Produktion oder Veredelung von Gütern durch flankierendes Gewerbe siedelten auf die grüne Wiese der Außenbezirke um. Die Rezession zu Beginn der 80-er Jahre unterstützte dabei die Deindustrialisierung der Innenstädte und führte zu hohen Leerständen. In vielen Hafengebieten blieb die Monokultur des Rotlichtmilieus zurück, sie wurden zu 'No-Go-Areas', was zum Imageverlust und schleichender Verwahrlosung auch angrenzender Stadtteile führte.

In den 80-er Jahren, ausgehend vom ersten 'Urban Waterfront Development' in Baltimore/ USA 1964, wurden auch hierzulande verlassene Hafengebiete in wertvoller zentraler Lage wiederentdeckt und neuen Nutzungen, insbesondere dem wachsenden Dienstleistungssektor, zugeführt. Die meist einmalige urbane Lage am Wasser als Alleinstellungsmerkmal macht es überdies attraktiv für stadtnahe Wohnnutzung.

Im Wesentlichen sind Projektentwicklungen in ehemaligen Hafenarealen jedoch Stadtreparaturen, da hier meist große und zentral gelegene Flächen, umgeben von gewachsenen und funktionierenden Stadtteilen, zur Verfügung stehen. 'Die regionale strategische Planung in den meisten betroffenen Städten beschäftigte sich selten mit ihren Hafen- und Uferzonen und übersah zumeist das Ausmaß der drohenden Neugestaltung. So entstehen am Wasser gleichsam ganz neue Stadtquartiere wie z.B. die Hafencity Hamburg oder der Medienhafen Düsseldorf.

Für Regensburg, Weltkulturerbe-Stadt an der Donau, wurde das Konzept 'Marina Quartier' mit dem Leitziel: 'Wohnen und Arbeiten am Wasser' auf einem ca. 20 Hektar großen Areal zwischen Altstadt und dem Bayernhafen im Osten der Stadt erarbeitet. 1/3 Wohn- und 2/3 Büroanteile sollen realisiert werden. Nachdem eine erste Machbarkeitsstudie der Projektentwickler 'Drees & Sommer AG' 2005 der Projektentwicklung nur einen geringfügig positiven Barwert der notwendigen Investitionen bescheinigt, scheinen die Aktivitäten im Moment zu ruhen.

Vergleichbare Entwicklungen in Köln, Düsseldorf, Duisburg oder Hamburg werden in der Presse als große Erfolge gefeiert. So stellt sich die Frage, welche Faktoren eine Revitalisierung innerstädtischer Stadtquartiere am Fluss erfolgreich gestalten.

Es wird die These aufgestellt, dass Umnutzungen von innerstädtischen Brachflächen am Fluss in unmittelbarer Nähe zu einem aktiven Industriehafen mit entsprechenden Geruchs- und Lärmemissionen nur durch vielfältige, sich ergänzende Nutzungen Erfolg versprechend sind. Alleinstellungsmerkmale im Hinblick auf sich wandelnde Marktinteressen im gewerblichen Bereich sollen so zu einem nachhaltigen Vermarktungsansatz beitragen. Ebensolche Kriterien könnten im Wohnungsbau am Fluss angewendet werden. Es gilt für beide Bereiche mögliche Nutzergruppen und deren Bedarfe heraus zu arbeiten.

Eine Aufgabe wird sein, städtebauliche Strukturmuster zur Qualitätsverbesserung heraus zu finden. Auch die Prozessoptimierung zwischen den Akteuren, die sich durch unterschiedliche Interessenslagen auszeichnen, wollen zunächst untersucht und dann bewertet werden. Durch die Profilierung sich gegenseitig stärkender cluster soll ein unverwechselbares städtebauliches Konzept zu einem Produktkonzept vernetzt werden, mit dem der FNP auch hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit optimiert werden kann.

Ziel dieser Arbeit ist es, ein nachhaltiges und wirtschaftliches Nutzungskonzept für innerstädtische Brachflächen am Fluss aus der Sicht des Projektentwicklers zu erarbeiten, deren benchmarks auf jede Art von Stadtreparatur, in der es um die Nachverdichtung großer Areale geht, angewendet werden können soll.

Herleitung der Aufgabenstellung:

Stadtreparatur in Form von Wiederbelebung großer Brachflächen hat grundsätzlich die Aufgabe, die bestehende Umgebung durch ein neues Stadtquartier zu vernetzen und zu ergänzen. Hierbei besteht sogar die Chance durch einen neuen Nutzungsmix eine sinnstiftende und nachhaltige Identität zu generieren, die die Umgebung aufwertet.

Anlässlich eines EU-Ministertreffens in Leipzig im Mai 2007 zum Thema 'Renaissance der Städte' begrüßte Christian Ude, Präsident des Deutschen Städtetages den Paradigmenwechsel in der Stadtentwicklung: 'Rund 75 Jahre nach der längst überholten Charta von Athen, die uns eine Teilung in Schlafstädte und Büroviertel beschert hat, besteht jetzt auf der Grundlage der Leipzig Charta die Chance für eine neue Stadtentwicklungspolitik in Europa. Nicht mehr die räumliche Trennung von Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Freizeit mit den damit verbundenen Verkehrs- und Umweltlasten, sondern kompakte und urbane Siedlungsstrukturen mit gesunder Mischung sind die wegweisenden Antworten für lebendige, friedliche und damit zukunftsfähige Städte, in denen sich die Menschen wohlfühlen und in denen sie leben wollen'.

Grundsätzlich soll eine Stadt folglich vielfältige Bedürfnisse von Arbeiten, Wohnen und Einkaufen im Alltag über Flanieren, Konsumieren und Verweilen bis hin zu Freizeit und Entertainment an den Abenden oder Wochenenden erfüllen.

Was aber macht ein neues, erfolgreiches Stadtquartier am Fluss grundsätzlich aus? Wie könnte eine Identität stiftende Nutzungsvielfalt aussehen? Was sind Stärken und Schwächen, gar Wert bildende Faktoren bei einer Stadtrevitalisierung am Wasser? Wie entsteht urbane Identität? 'Nicht das modische Mischen von Wohnvierteln und Gewerbegebieten zur sogenannten 'Doppelnutzung' führt zu Urbanität, sondern gewagte Mischungs-Experimente auf innerstädtischen Brachen'.

So gilt es zunächst grundsätzliche Strukturmuster und Funktionscluster der Stadt im Kontext mit den jeweiligen Nutzern und deren Bedarfen herauszuarbeiten.

Problemstellung der Arbeit:

Anders als bei vielen Hafenrevitalisierungen ist in Regensburg ein nach wie vor aktiver Hafen mit entsprechenden Lärmemissionen an dem zu entwickelnden Areal mit ca. 35% der Fläche beteiligt. Nachdem die Regensburger Stadtplanung 2003 zunächst auch Teile des aktiven Hafengebietes mit Wohnbebauung großzügig überplant hatte, einigten sich die Hauptakteure, die Verwaltung der Stadt und des bayernhafen, auf die unverbindliche Stadtplanung vom 31.08.2006 mit einer innen liegenden Marina sowie 1/3 Wohn- und 2/3 Büronutzung. 'Viele ehemalige Hafenflächen sind bereits zu Büro-, Wohn- und Freizeitimmobilien umgewidmet worden,... Diesen alternativen Nutzungsansprüchen aus kurzfristigen wirtschaftlichen Überlegungen heraus Platz einzuräumen, kann irreparable Entwicklungen einleiten, die über kurz oder lang sogar dazu geeignet sind, den Fortbestand der Häfen und damit ihre Bedeutung als Standortfaktor in Frage zu stellen'.

Beim bayernhafen bleibt eine große Skepsis gegenüber der geplanten Wohnbebauung zurück, da es in vergleichbaren Fällen wie z.B. am Osthafen in Frankfurt zu erheblichen Problemen mit Anwohnern im Hafengebiet gekommen ist.

Konfliktpotenzial findet sich hier einerseits unter den Akteuren und andererseits durch die unvermeidliche Lärmentwicklung in einem aktiven Industriehafen, 'die unweigerlich Prozesse der neuen Einwohner gegen die Häfen nach sich ziehen würde.

Wie in fast allen Städten der BRD verzeichnet auch Regensburg derzeit große Leerstände auf dem Büromarkt. 'Vom Leerstand sind jedoch auch Neubauten betroffen, deren Fertigstellung zeitlich mit dem konjunkturell bedingten Nachfrageeinbruch zusammenfiel und die daher nur unbefriedigende Vermietungserfolge verbuchen konnten' Somit scheint die geplante Nutzungsmischung nicht Ziel führend.

Tatsächlich wird in Regensburg urbaner Wohnraum im Zentrum stark nachgefragt, 'die Nachfrage übersteigt bei Weitem das Angebot'.

Prof. Dr. Horst W. Opaschowski unterstreicht den Trend zurück in die Stadt mit den Erhebungen durch das BAT Freizeit-Forschungsinstitut 'die neue Lust auf Stadt'. Es ist gerade die Vielfalt des Angebots und die kurzen Wege, die die Menschen nach Wegfall der Pendlerpauschale und vor dem Hintergrund steigender Benzinpreise wieder in die Stadt zurückziehen lassen wollen.

Lärmbelastung lässt sich hier als ein zentraler Konfliktpunkt der Stadt- und damit auch Immobilienentwicklung ableiten. Welche Nutzung verträgt welche Lärmemission? Welcher Nutzertyp möchte in der Stadt neben einem aktiven Hafen leben und nimmt erhöhte Lärmbelästigung in Kauf?

Wenn kein Bedarf an Bürogebäuden existiert, wie können alternative Bedarfe aus der Stadt heraus generiert werden, sodass die brachliegenden Flächen sinnvoll genutzt werden können? Wie kann die Strukturvernetzung zwischen Wohnen und gewerblichen Nutzungen, von Einzelhandel, Kunst und Kultur, Freizeit und Sport am Besten gelingen?

Konflikte zwischen den unterschiedlichen Akteuren aufgrund diversifizierender Interessenslagen zeichnen sich ab. Wie können die Interessen der stakeholder so synchronisiert werden, dass für alle Beteiligten eine win-win-Situation geschaffen werden kann?

Die Stadterweiterung als Reparaturaufgabe und gleichzeitig als Agglomeration von Funktionen wird durch die Nutzungsmischung bestimmt. Hierbei kommt den Nutzergruppen erhöhte Bedeutung zu. Deren Bedürfnisse an die Stadt gilt es genauso zu definieren wie die besondere Standortqualität am Fluss.

Gang der Untersuchung:

Einführend soll als theoretische Grundlage die symbiotische Entwicklung von Stadt und Hafen vor dem Hintergrund wirtschaftlicher Zyklen nach Kondratieff dargestellt werden, um die Problemstellung in einen übergeordneten Zusammenhang zu setzen.

Eine Bestandsaufnahme der Ausgangssituation 'Stadtbrache' sollte die Grundlage jeglicher Revitalisierung sein. Zunächst wird dazu der Standort am Wasser grundsätzlich definiert und in einer SWOT-Analyse gewertet. Die weiteren Protagonisten der zu entwickelnden Stadtkomposition, mögliche Nutzergruppen, Architektur und Städtebau sowie die Akteure (stakeholder), die Organisationsform sowie eine mögliche Wirtschaftlichkeit definiert. Hieraus lassen sich die Parameter und Kriterien abbilden, die der durchzuführenden Vergleichsstudie ausgesuchter, bereits realisierter Stadthafen-Entwicklungsprojekte zu Grunde gelegt werden.

Durch die Analyse realisierter Entwicklungen sollen die Fragen der zuvor erkannten Problemstellungen beantwortet werden, um Strategien, Abhängigkeiten und Erfolgs- und Schlüsselfaktoren (KPI´s) zur Stadtentwicklung am Fluss ableiten zu können. Die Wirtschaftlichkeit der vergleichbaren Maßnahmen soll durch die Kaufpreissammlung der jeweiligen Gutachterausschüsse über den Projektzeitraum ermittelt werden.

Die KPI´s der Voruntersuchung sollen zu Hypothesen führen, die eine Revitalisierung von Stadtbrachen am Fluss erfolgreich gestalten. Auf das Beispiel Marina Quartier in Regensburg angewendet, wird eine Neukonzeption des Planungsgebietes wohl unvermeidlich sein. Mit einer Expertenbefragung in der Immobilienbranche wird das Konzept auf seine Wirksamkeit hin überprüft.

Die daraus resultierende Lösungsstrategie wird anschließend auf Ihre Wirtschaftlichkeit mit einem backdoor-/ frontdoor-approach hin getestet. Sollte diese Wertschöpfung deutlich besser als das von Drees & Sommer vorgelegte Entwicklungskonzept abschließen, gelten die zuvor getroffenen Hypothesen als gesicherte Erkenntnisse.

Zusammenfassend werden die Ergebnisse der einzelnen Untersuchungen bewertet und Handlungsempfehlungen daraus abgeleitet.