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Einleitung:
Die Bevölkerung Deutschlands schrumpft. Auch durch die größten Anstrengungen seitens der Politik dürfte es nach Meinung der "Zuwanderungskommission" nicht möglich sein, den drastischen Bevölkerungsrückgang, welcher vom Statistischen Bundesamt mit bis zu 18 Mio. Menschen bis zum Jahr 2050 beziffert wird, aufzuhalten - geschweige denn umzukehren!
Vor diesem Hintergrund stellt sich aus raumplanerischer Sicht die Frage, wie sich die zukünftige Demographische Entwicklung auf die Immobilienmärkte auswirken wird. Schon heute sind die negativen Folgen des Bevölkerungsrückgangs in weiten Teilen Ostdeutschlands zu spüren. Hier bestehen durch den starken Geburtenrückgang und die Abwanderung der jungen Menschen vornehmlich nach Westdeutschland z.T. erhebliche Leerstände. Die "Kommission Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Ländern" schätzte die Zahl der leerstehenden Wohnungen im Jahr 2000 auf ca. 1 Mio. (13% des Bestandes) mit steigender Tendenz.
Diese Leerstände sind nicht nur aus stadtentwicklungspolitischer Sicht ein enormes Problem, sie stellen vor allem eine Existenzgefährdung der Wohnungswirtschaft dar. Durch das, insbesondere im Zuge der Wende geschaffene Überangebot an Wohnungen sind die erzielbaren Preise für Wohnimmobilien auf niedrigstem Niveau. Zusätzlich haben die Wohnungsunternehmen Leerstände von bis zu 30% zu verkraften. Aus diesem Grund hat die Bundesregierung 2001 das Programm "Stadtumbau Ost" ins Leben gerufen. Ziel ist die Stärkung der Städte in den neuen Bundesländern als Wohn- und Wirtschaftsstandorte. Dazu werden bis zum Jahr 2009 Mittel in einer Höhe von insgesamt 2,2 Mrd. Euro von Bund und Ländern bereitgestellt.
Für die Wohnungswirtschaft in ganz Deutschland stellt sich die Frage: Wie kann auf die durch die Demographische Entwicklung veränderte Marktlage im Bereich der Wohnimmobilien reagiert werden? Denn in der Zukunft wird sich auch Westdeutschland nicht mehr durch Zuwanderungsüberschüsse dem gesamtdeutschen Bevölkerungsrückgang entziehen können.
Gang der Untersuchung:
Um diese Frage zu beantworten werden in der Diplomarbeit verschiedene Handlungsmöglichkeiten der Wohnungswirtschaft dargestellt und hinsichtlich ihrer Praktikabilität und ihres Nutzens untersucht. Die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten sind begrenzt, denn eine Immobilie ist, wie ihr Name bereits ausdrückt, sehr unflexibel. Ihr wichtigstes Merkmal ist die Immobilität, das heißt sie ist an einen Ort gebunden und hat daher nur einen begrenzten Markt an Nachfragern. Angebotsveränderungen, quantitative und auch qualitative, sind aufgrund dieser Tatsache und der Langlebigkeit der Immobilie mit sehr hohen Kosten verbunden und aus diesem Grund meist nicht wirtschaftlich. Und nicht zuletzt ist eine Immobilie durch ihre bei der Errichtung vorgesehene Nutzung für einen bestimmten Markt oder ein Marktsegment zugeschnitten und kann sich nur durch größere (finanzielle) Anstrengungen neue Märkte erschließen.
Diese Erkenntnisse lassen es vor dem Hintergrund einer in Zukunft weiter sinkenden Nachfrage und der gleichzeitigen Neubautätigkeit im Bereich der individuellen Eigenheime sinnvoll erscheinen, einen Großteil der leerstehenden Gebäude und auch der von Leerstand bedrohten Immobilien zurückzubauen. Ziel der Arbeit ist der Beweis, dass die sinnvollste Handlungsoption bei bestehendem oder drohendem Leerstand in schrumpfenden Regionen der Rückbau der betreffenden Gebäudesubstanz ist. Denn ein teilweise oder vollkommen leerstehendes Gebäude hat, vor allem durch Vandalismus, durch schlechtes Image und andere Faktoren, negative Auswirkungen auf sein Umfeld. Um einen Rückbau für die betreffenden Wohnungsunternehmen wirtschaftlich tragfähig zu gestalten, muss über eine Verwertung der entstehenden Freiflächen nach einem Abriss nachgedacht werden. Hier bietet sich der Ersatz der bestehenden Immobilien durch nachfragegerechte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser an, welcher am Beispiel der im Programm "Die soziale Stadt" vertretenen Großsiedlungen exemplarisch durchgespielt wird.
Durch den Rückbau der vom Markt nicht akzeptierten und stadtentwicklungspolitisch nicht gewollten Gebäudesubstanz, wird der Angebotsüberhang reduziert und der Immobilienmarkt stabilisiert. Gleichzeitig kann der in der Peripherie realisierte Eigenheimbau auf die frei gewordenen Flächen gelenkt werden. Nach einer ICON-Umfrage hegen 79% der Deutschen den Wunsch im Eigenheim zu wohnen. In der Realität beträgt der Anteil der Eigentümer aber nur 41%, wobei hier auch die Besitzer von Eigentumswohnungen mitgezählt wurden. Das bedeutet, es gibt theoretisch ein sehr großes Nachfragepotential, trotz absolut abnehmender Nachfrage, welches durch die Wohnungswirtschaft genutzt werden kann.
In Zeiten eines entspannten Wohnungsmarktes erhält die Wohnqualität einer Immobilie neben dem Preis eine höhere Bedeutung. Dem sollte auch bei der Positionierung des Wohnungsangebotes Rechnung getragen werden. Weiche Faktoren, wie Wohnumfeldqualität, Image, persönliche Verfügungsmöglichkeiten, etc. können unter geringerem ökonomischen Druck von einer größeren Zahl an Nachfragern in die Entscheidung für eine Wohnung einbezogen werden. Dementsprechend verlieren gerade Gebäude, die aufgrund von in der Wohnqualität begründeten Mängeln das untere Preissegment abdecken, zuerst an Nachfragern. Ökonomisch muss allerdings zwischen dem Rückbau und der Aufwertung einer Immobilie abgewogen werden. Denn nicht in jedem Fall stellt sich der Abriss als eine ökonomisch tragfähige Handlungsoption dar. Hier sind sowohl die (Rück-)Baukosten, als auch die an dem jeweiligen Standort zu erzielenden Preise in eine Kalkulation einzubeziehen. Theoretisch benötigt ein hochverdichtetes Gebäude weniger Fläche und Energie als ein freistehendes Einfamilienhaus und produziert wegen geringerer Ausdehnung in der Fläche weniger Verkehr. Allerdings ist diese Betrachtung theoretisch und die Realität sieht anders aus. Untersuchungen zufolge ist die flächensparendste Bauform das verdichtete zweigeschossige Reihenhaus und auch der Individualverkehr nimmt nach einer Untersuchung von HOLZ-RAU et al. durch Nutzungsmischung keineswegs ab.
Eine Konzentration der abnehmenden Nachfrage auf kleinteiligere Bauformen, gerade auch im Eigenheimbereich, ist für die Zukunft anzunehmen. Aus diesem Grund ist der Rückbau von Immobilien, die diesen Nachfrageansprüchen am wenigsten genügen zwangsläufig. Großsiedlungen, in der Ideologie der 50er und 60er Jahre als Wohnzentren auf der "Grünen Wiese" entstanden, sind hier angesprochen. Die Untersuchung der Rückbauoption in 59 der im Jahr 2001 durch das Programm "Die soziale Stadt" geförderten Großwohnsiedlungen in ganz Deutschland ergab, dass ein Rückbau der Immobilien ohne die Berücksichtigung von Förderprogrammen rd. 8.340EUR pro Wohnung kosten würde. Bei einer anschließenden Neubebauung der freiwerdenden Flächen könnten rd. 86% der aktuell im Gebiet lebenden Bevölkerung in neuerrichteten zweigeschossigen Reihenhäusern Platz finden. Ökonomisch ist ein Rückbau vor allem in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt ein Erfolg. Durch den Verkauf des Baulandes können vor allem Unternehmen in westdeutschen Gebieten eine positive Bilanz erzielen, während in Ostdeutschland die niedrigen Baulandpreise nur noch eine Verlustbegrenzung erlauben.
Der Rückbau leerstehender oder von Leerstand bedrohter Immobilien ist dennoch eine sinnvolle Handlungsstrategie für Bestände in ganz Deutschland, denn die alternative Modernisierung des Gebäudebestandes bedarf einer langfristig vorhandenen Nachfrage, welche bei abnehmender Bevölkerung und andauernder Neubautätigkeit nicht angenommen werden kann. Als Fazit dieser Arbeit wird sich an dieser Stelle eindeutig für eine sorgfältig geplante, und nicht durch Tatsachen erzwungene, Rückbauoption, gegenüber allen anderen Handlungsvorschlägen, ausgesprochen.
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