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Einleitung:
Die negativen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen übertragen sich seit Jahren auf die Wohnungsmärkte. Die Auswirkungen sind u.a. anhaltende Leerstände im Wohnungsbestand, Vermarktungsschwierigkeiten von Neubauprojekten und eine steigende Zahl von Zwangsversteigerungen.
Die Voraussetzungen für den Wohnungsmarkt, der von wachsenden Einkommen der Verbraucher und Anleger abhängig ist, sind denkbar schlecht. Als Reaktion darauf sank z.B. die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen mit 236.000 auf das niedrigste Niveau seit 1949. Die lange vorausgesagte konjunkturelle Erholung in Deutschland scheint sich jedoch langsam einzustellen. Dennoch lässt ein spürbarer Aufschwung, der zu einer nachhaltigen Verbesserung der Arbeitsmarktlage führt, weiter auf sich warten.
In jeder Krise liegen aber auch Chancen. Um in der Zukunft erfolgreich agieren zu können, ist es jedoch erforderlich neue Marktstrukturen und Herausforderungen rechtzeitig zu identifizieren. Wie sich diesbezügliche Entwicklungsmöglichkeiten und Perspektiven für das Marktsegment der Doppel- und Reihenhäuser darstellen können, will diese Arbeit untersuchen. Den äußeren Anlass dazu gab der Forschungsauftrag der XY GmbH.
Die Basis dieser Arbeit bildet hierzu die Identifikation relevanter Einflussfaktoren von Marktangebot und Marktnachfrage sowie die Beurteilung deren wahrscheinlicher Veränderungen bzw. Verläufe. Darauf aufbauend erfolgt anschließend die Bestimmung von Entwicklungsperspektiven ausgewählter deutscher Ballungsgebiete, um gleichzeitig eine Orientierungshilfe zur Ausrichtung künftiger Marktaktivitäten zu geben.
Die im Rahmen dieser Arbeit untersuchten Indikatoren werden zum Großteil durch originäre Prognosen abgedeckt. Diesen Prognosen liegen verschiedene wissenschaftliche Prognosemethoden zu Grunde, deren jeweilige detaillierte Darstellung in den jeweiligen Prognosedokumentationen zu finden ist. Der Bereich der demografischen Indikatoren wird über die Untersuchungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung einbezogen. Die räumliche Differenzierung der Prognoseergebnisse liefert aussagekräftige, relativ untereinander abgestimmte Regionalergebnisse.
Auch bei der Darstellung der Perspektiven ökonomischen Indikatoren und der Perspektiven am Immobilienmarkt wird größtenteils auf Ergebnisse aktueller Langfriststudien verschiedener Anbieter zurückgegriffen. Die Ergebnisse dieser Arbeit stellen insofern eine Kombination von Prognosen dar, d.h. eine Metaprognose.
Eine sachliche Eingrenzung der Untersuchung erfolgt sowohl bei Indikatoren der Angebots- als auch der Nachfrageseite. Die Entwicklungstendenzen der ausgewählten Indikatoren werden unter Status-quo-Bedingungen vorausgeschätzt.
Im Rahmen der Arbeit wird räumlich auf die Zielregionen der XY GmbH fokussiert. Dazu gehören die Ballungsräume Berlin-Brandenburg, Rhein/Ruhr, Frankfurt a.M., Stuttgart und München. Daneben werden zusätzlich Regionen herausgefiltert, die in der Vergangenheit ein vergleichbares absolutes Absatzpotenzial aufwiesen. Als Abgrenzungskriterium wird eine Gesamtfertigstellungszahl von ca. 750 Doppel- und Reihenhäusern (mit einer Wohnung) p.a. je Raumordnungsregion zu Grunde gelegt.
Auf Basis der Systematik der Raumordnungsregionen erfolgt in Abschnitt 3 die Analyse bzw. Vorausschätzung der Indikatoren. Teilweise wird eine über diese räumlichen Grenzen hinausgehende Untersuchung vorgenommen, bzw. werden detailliertere Entwicklungstendenzen aufgezeigt. Die Auswahlregionen sind in Anhang 1 dargestellt.
Es sei darauf hingewiesen, dass ein grundsätzliches Problem des Vergleichs der Prognoseergebnisse mit uneinheitlichem räumlichem Bezug besteht. Die siedlungs-strukturelle Entwicklung ist stark von historischen Zufallseinflüssen und einer Vielzahl von Faktoren verschiedener Herkunft geprägt. Bei vergleichenden Betrachtungen sind vor diesem Hintergrund verzerrte Einschätzungen denkbar.
Der zeitliche Umfang der demografischen Teilprognosen erstreckt sich bis ins Jahr 2020. Innerhalb eines solchen Zeitrahmens kann die Zahl und Struktur der Bevölkerung durch zeitreihen-analytische Methoden relativ verlässlich vorhergesagt werden. Kurzfristige, eher zufällige Entwicklungen werden dabei außer acht gelassen und Ergebnisse geglättet.
Inhaltsverzeichnis:
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